- Se hará una revisión en profundidad de los componentes técnicos y jurídicos de la actualización catastral rural.
Santiago de Cali, 14 de marzo de 2024.
Ante algunas versiones que hacen referencia a la suspensión de la actualización catastral en la zona rural del Distrito desarrollada por la empresa CINTELI Colombia S.A.S durante el año 2022 y puesta en vigencia en el año 2023, la Alcaldía de Santiago de Cali se permite informar lo siguiente:
Cualquier acción que se desarrolle sobre el proceso de actualización catastral rural que ya fue puesto en vigencia en el año 2023 y que se encuentra en firme para los 15 corregimientos, demandará una revisión de profundidad no solo desde el componente técnico sino desde el componente jurídico, tal como lo expresó la directora del Departamento Administrativo de Hacienda, María Mercedes Prado Daza, en la sesión de control político del Concejo de Cali del pasado 7 marzo: “se puede hablar de una suspensión, pero demandará las revisiones jurídicas correspondientes”.
Sin embargo, sobre este proceso es importante mencionar que la normatividad catastral vigente establece cuáles son los lineamientos que se tienen que desarrollar frente a cualquier inconformidad que se presente en materia de la revisión del avalúo catastral:
- En primera instancia recordar que de conformidad con el Decreto 148 del 2020, se establecen los métodos para la recolección de la información que componen un conjunto de actividades destinadas a identificar, incorporar o rectificar los cambios o inconsistencias en la información catastral durante un período determinado, en el cual se podrán emplear mecanismos diferenciados de intervención, tales como métodos directos, indirectos, declarativos y colaborativos, así como el uso e integración de diferentes fuentes de información que den cuenta de los cambios entre la base catastral y la realidad de los inmuebles.
- En ese contexto, los métodos son potestativos para el gestor catastral frente a su uso y en ningún caso, para actualizar la información predial catastral, será obligatorio visitar los predios uno a uno, puesto que lo que se realiza es un barrido predial masivo en el que se adelantan una serie de análisis que evalúan las condiciones normativas, físicas, capacidad agrológica, topografía, accesos, entre otras, que permiten la conformación de las denominadas Zonas Homogéneas Físicas (ZHF), las cuales son el insumo inicial para la determinación de las Zonas Homogéneas Geoeconómicas (ZHG), valores unitarios similares en cuanto a su precio, según las condiciones del mercado inmobiliario.
- Con la puesta en vigencia de la actualización catastral mediante el barrido predial masivo, los propietarios que consideren que su avalúo catastral dista desproporcionadamente frente el avalúo comercial de su inmueble, podrán presentar sus solicitudes de revisión de avalúo, previo cumplimiento a los requisitos de ley. Es importante mencionar que la sola inconformidad con el avalúo catastral no es determinante para realizar una revisión del avalúo catastral, el artículo 4.7.5 de la Resolución 1040 de 2023 del IGAC prevé: “(…) La solicitud de revisión deberá acompañarse de las pruebas que, a criterio del solicitante, fundamenten las inconformidades frente al avalúo, tales como planos, fotografías, certificaciones de autoridades administrativas, ortofotografías, aerofotografías, avalúos comerciales, escrituras públicas u otros documentos que sirvan de sustento (…)”.
- Sumado a lo anterior, el estatuto tributario del Distrito de Santiago de Cali establece los topes de la tarifa y controla la liquidación del impuesto predial, esto significa que el impuesto predial no crece de manera proporcional al avalúo catastral.
Sobre la realidad de la información física, jurídica y económica de los predios en el año 2022:
Desde hace más de siete años no se actualizaba la información catastral en la zona rural de la ciudad ya que el último censo se llevó a cabo en el año 2016, lo que generó un rezago frente a la realidad física, jurídica y económica de la información predial; esta desactualización de la información, específicamente en el componente económico, significa que es común encontrarla rezagada frente a la realidad de la dinámica inmobiliaria del territorio.
Los beneficios de una base de datos catastral actualizada, como mínimo cada cinco años de acuerdo al mandato de ley, son múltiples y van más allá de ser la base gravable para fijar el impuesto predial porque repercuten a las dependencias del orden municipal, departamental y nacional para la toma de decisiones en políticas públicas relacionadas con la planeación y la administración de la ciudad.
Por otro lado revisada la base de datos catastral frente a los avalúos anteriores al proceso de actualización rural, se encontraron en la base catastral valores del metro cuadrado de suelo desde $35 (valor catastral) en la zona rural y después del proceso de actualización catastral puesto en vigencia en el 2023, el valor mínimo catastral de suelo se liquidó en $2.100 (valor catastral) del metro cuadrado, demostrando una brecha abismal entre el avalúo catastral y la realidad económica de los predios.
Comunicaciones Departamento Administrativo de Hacienda
